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2018-10-21 01:16 来源:东南网

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新房

摇号买房背后的市场与风险

2018-10-21 08:14
来源:北京青年报 作者:张舰

    近日,一些热点城市的热点楼盘短期之内被“秒光”,一些项目甚至出现了数百万元乃至上千万元“诚意金”的高门槛。

    房地产市场怎么了?在抢房的人群中,多少是真正需要住房的刚需人群,多少是重新抬头的炒房一族?跟之前的温州炒房团、山西炒房团相比,现在的投资客,市场真的会给他们获利的空间吗?

被抢房源  多与周边房价有价差

    5月30日,深圳首个公开摇号项目海上世界双玺开盘,购房者参与摇号必须先缴纳500万诚意金,房子总价1600万至6600万不等,选房只给2分钟考虑时间。最终666个人摇167套房,并于当天全部售罄。

    北京青年报记者曾在两年前考察过招商双玺项目,当时该项目的首期价格还未定,据销售员介绍大概在12万元/平方米以上。而当时,深圳正好是房价暴涨阶段。股票市场飘红、北方天气影响带来的外来人群、科技型企业纷纷落户、互联网加的浪潮余温效应,都使深圳房价领跑一线城市,北上广深转变为北上深广就在那时。

    而销售员告诉记者,项目价格还没有最终定,但是很多慕名的买房人已经提前预订了大多数房源。

    当时样板间没有开放,但从前不久抢房新闻中得知,该项目三期无论是建筑质量、园林景观、智能家居、车位配比、挑空大堂、品牌家装、五大会所,都具备了前两期的条件,足以想象项目首期的产品力。

    能让上千人去抢5000万豪宅,仅仅靠产品是不足以支撑的,当人们看到项目的外景,就不意外它的被抢原因了。

    项目东临深圳湾,南临滨海长廊及一望无垠的深圳湾海景,西靠海上女娲滨海公园、文化艺术中心、希尔顿酒店,北靠环船广场,远观大南山,背山面海,城市环抱……8万元/平方米,是此次抢购的房源中最便宜的。而一二期二手房报价则在13万/平方米。

    这样的“景观”在其他城市也有上演。

    5月25日,杭州两大红盘华夏四季和融信澜天启动摇号登记,并要求验资冻结存款。一位98岁老奶奶亲自上阵摇号,而一位女性购房者由于体力不支,在排队时昏倒。据了解,这两个楼盘最终参与摇号人数将近两万人,冻结资金300亿。98岁老奶奶亲自上阵的华夏四季,限价26000元/平方米。而距离华夏四季直线距离仅两公里的二手楼盘万科西庐,单价已达52000元。

    5月28日,成都某楼盘通过摇号审核的购房人数高达6.1万户,创造了摇号以来参与人数的新纪录,而房源仅有1000余套,中签率仅有1.71%。而该项目均价11000元/平方米,算上装修费3000元/平方米,合计14000元/平方米。即使这样,还和周边二手房单价差5000元。

    6月1日,南京江北核心区热盘扬子江金茂悦开始登记报名,282套房源共收到8000余人的报名信息,中签率只有3.5%……

    5月3日,长沙北辰三角洲开始认筹,均价不到1.2万元/平方米,630套房源吸引了5000多人报名,中签率创长沙新低……

    4月23日,上海浦东区的中粮前滩海景壹号开盘,共有3127组认筹客户,抢437套房源,中签率仅14%,刷新上海公证摇号开盘认筹客户量及中签率纪录……

    频频出现的摇号买房,被人们戏称为“楼市打新”(因其与股市打新类似)。与之而来的则是炒房号、茶水费、关系户、假摇号等有违市场原则的丑闻时有发生。

二手房价格倒挂

    全国热点城市的“抢房”,大多数都是限价项目,而且无论是位置还是产品,都在该区域内有相当竞争力。大价差面前,谁会不动心?

    首先,限价限售之下的一、二手房价格倒挂。

    为了挤压投资需求,谋求住房市场的稳定,有关部门用强有力的手段将新建商品房的价格控制在一个相对较低的水平线,包括高价拿地的地王项目。市场上开始出现一二手房价格倒挂,人们看到好产品、好地段的房源远比老旧二手房便宜,定然会趋之若鹜。

    前中房集团董事长孟晓苏表示,面对当前局面的房地产市场,他认为应由各地精准施策,同时要大幅度增加住宅供地,才能使楼市保持平稳发展。

    要防止出现“调控调反方向”的事,譬如为控制房价上涨而减少住宅供地,以增加政策性住房供地比例减少商品房供地,滞留售房企业现金流以削弱其购地与开发能力,过分强调开发企业“自持率”而造成可供市场销售的商品房减少。言下之意,商品房越少就越稀缺,抢房潮就不会停止。

    其次,人才落户与引进政策的衍生效应。

    人们对海南330史上最严限购政策还记忆犹新,“百万人才进海南行动计划(2018-2025年)”,彻底松绑人才落户限制,刚刚实行20天的限购政策又被消解。

    在海南之前,则是西安,海南之后是天津。人才落户计划一出,所涉及城市房价立涨,以最典型的西安为例,房价4月环比上涨1.6%。除了上述几个城市,据不完全统计,重庆、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、郑州、沈阳、济南、南昌、厦门、石家庄、福州等全国已经有超过50个城市发布了超过历史力度的人才吸引政策。

    第三,摇号方式产生的购买恐慌。

    对于全国各地摇号买房产生的种种现象,中原地产首席分析师张大伟认为,摇号选房的背后,是“限价”政策导致一二手房价倒挂现象。“这种新房与二手房价格倒挂的现象将催生投资需求,房地产作为投资产品,一旦限价,就有看得见的利润。很多人抱着‘摇到就赚到’的目的去参与摇号,这种情况下,加入摇号的个体数量会超出有实际居住需求的个体数量,导致买房需求被放大。”张大伟说。

投资非限购区域需警惕前车之鉴

    目前,在一些没有限购的城市,品牌开发商的售楼处,一些实际意义上的炒房团已经出现,虽然这些买房人并不承认自己是炒房客。

    据长期致力于云南西双版纳房地产营销的孙先生向记者介绍,很多相熟的买房人一起团购房源,但他们的初衷并不是炒房,只要不贬值就可以了。毕竟手中的资金得有去处,目前各种投资渠道都不景气,买度假房,投资兼自住,双向选择。但大多数人还是倾向于未来会出售,否则就不会经常一出手就是好几套。

    上个月,国家统计局发布了2018年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。由于不具有典型性,西双版纳并不在70个大中城市范围内。不过,如果将同在云南,同样是旅游城市的大理作为对标,该地区房价出现明显上涨,大理新建商品住宅价格4月份环比上涨1.2%,同比上涨8.7%。

    种种迹象表明,除了云南、丹东等涨幅较大的区域出现炒房客的身影,全国不少不限购城市都出现了组团购买的现象。这不得不让人与十几年前的温州炒房团联系起来。

    温州炒房团,是从2000年开始温州人在上海、杭州、苏州、厦门、北京等地置业而得名。炒透温州本地楼市后,温州人开始大规模向外扩张,这就有了“温州购房团”。2012年下半年随着经济形势的发展,房价不断下跌,温州炒房团才淡出了市场,而且一蹶不振,2015、2016年的房价暴涨,已经鲜见温州炒房团身影。

    国人注意到温州民间资本的威力,最早是由炒房开始。1998年到2001年,温州的民间资本大量投入当地房地产,市区房价快速从2000元/平方米左右,飙升到7000元/平方米以上。2018-10-21,第一个温州购房团浩浩荡荡开赴上海,三天买走了100多套房子,5000多万元现金砸向上海楼市。同时,另一支购房团前往杭州。随后几年,约2000亿元温州的资金投向各地房地产,其中北京、上海两地集中了1000亿元。此外,温州资本还先后大举进入了杭州、青岛、重庆、沈阳等城市。温州炒房团所到之处,当地房价一路狂飙。

    2012年8月,十多年叱咤全国市场的“温州炒房团”,在该轮房地产调控中受到重创。以温州为例,新建商品房比最高价时已下跌百分之三四十,再加上过高比例融资的财务成本,温州炒房者把房子卖出去,也已经资不抵债。而炒房经济也导致了本地实体企业状况不佳,2012年上半年六成温州规模以上工业企业出现减产或停产,实业资本进入房地产动力锐减;资金运作成本高,交易及融资成本在15%左右,如果房价上涨未超过15%以上,投资就意味着保本或亏损。

    除了炒房团的覆灭,炒房客也在此轮调控中遭遇滑铁卢。比如燕郊之鉴。

    调控之下,2017年以来北京房价都跌了15%以上,环京楼市则更惨。燕郊等地房价已经接近腰斩!首尔甜城是燕郊最为有代表性的楼盘,最高的时候房价接近每平方米4万元。据说链家二手房统计数据显示,3月份首尔甜城的成交均价为2.2万,公寓当初最高近3万,现在才1.3万!由于三年的社保限制,房价再跌也没有资格买!而高位买入的已经套牢了,房价下跌三四成,再加上利息等财务成本,资金不足的炒房者面临资不抵债。

    北青报记者曾与一个基金公司房地产负责人交流,他前不久前往大厂某大型开发商项目谈收购合作,开发商为了完成业绩,拟将两栋楼6折卖给该基金。大厂没有限购时,该项目每平方米售价3万元左右,而卖给基金的价格在18000元/平方米。开发商帮着基金卖房以及网签。

    开发商信誓旦旦地表示:三年之内,大厂房价仍然会回归到3万元时代。该基金公司人士反问了一句:那能不能这么签合同,三年后如果没有涨价,开发商以每年10%的利息加本金还给基金?开发商哑口无言……就因为这一句话,基金公司果断放弃了该项目的收购。

    连开发商自己都没有信心,炒房客底气从哪里来的呢?

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